在人民幣貶值、中國經(jīng)濟(jì)動蕩的大背景下，住建部等六部委修改了2006年《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，放寬外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在注冊資本的繳付以及機(jī)構(gòu)和個人購買自住、自用住房方面的政策，取消了外商投資房地產(chǎn)企業(yè)辦理境內(nèi)貸款、境外貸款、外匯借款結(jié)匯必須全部繳付注冊資本金的要求，以及境外機(jī)構(gòu)和個人在購買自住自用商品房時必須在中國居住一年的規(guī)定。
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)就房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整對產(chǎn)業(yè)鏈的影響進(jìn)行解析與點評
一般情況下
一些國家為了確保本國房價的穩(wěn)定，對于非本國居民和機(jī)構(gòu)購房會設(shè)置一些限制條件，2006年通過的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》就是在當(dāng)年房地產(chǎn)價格快速上漲的情況下，為了穩(wěn)定房價而采取的“限外”的措施。當(dāng)然，從實際效果來看，這種“限外”的措施實際上收效甚微，在2008年金融危機(jī)爆發(fā)之前，中國的房價仍然經(jīng)歷了快速的上漲，而且，由于當(dāng)時很多監(jiān)管措施并不到位，一些海外機(jī)構(gòu)和個人通過各種途徑投資中國的房地產(chǎn)。可以說，中國房價走到今天，也有外資機(jī)構(gòu)和個人的貢獻(xiàn)。
在中國經(jīng)濟(jì)下行，人民幣近期貶值的背景下，通過放松外商投資企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)和投資以及購買自住商品房方面的限制，用意是不言自明的，和“兩會”以來通過的一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進(jìn)住房消費的舉措是統(tǒng)一的，都是通過放松以前的行政限制，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的預(yù)期。然而，需要探討的是，在今天這個特殊的情況下，放松外資在開發(fā)和購買商品房的限制，能否進(jìn)一步推動房地產(chǎn)市場預(yù)期向好，外資能否成為中國房地產(chǎn)的“接盤俠”。
很顯然，中國房地產(chǎn)市場今天的基本面已經(jīng)和2006年房地產(chǎn)價格剛剛快速上漲時不可同日而語。
就房地產(chǎn)市場的基本面而言
其一，過去作為短缺經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)目前已經(jīng)基本實現(xiàn)供需平衡，除了一線等少數(shù)城市，大多數(shù)城市的住房要么能夠滿足需求，要么供過于求，住房短缺的歷史基本宣告終結(jié)
其二，房地產(chǎn)已經(jīng)正式告別了過去的暴利時代，行業(yè)的收益率逐年下滑。房地產(chǎn)行業(yè)“躺著掙錢”的歷史已經(jīng)成為過去。根據(jù)一些機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計，2014年96家上市房企的毛利率和凈利率都出現(xiàn)了明顯的下滑，雖然虧損的開發(fā)商只有15家，但多達(dá)71家的業(yè)績出現(xiàn)了下滑。今年上半年，已經(jīng)公布半年報的36家房企首次跌破10%;
其三，在成本和融資的兩大壓力下，很多房地產(chǎn)企業(yè)事實上從2014年開始進(jìn)行轉(zhuǎn)型，過去趨之如騖的房地產(chǎn)業(yè)，似乎成了人人避之不及的行業(yè)。3000多家上市公司，以前很難找到不做房地產(chǎn)的，而現(xiàn)在，很多兼營房地產(chǎn)的，都制定了退出房地產(chǎn)行業(yè)的計劃，甚至主業(yè)為房地產(chǎn)的，也去悄然推動“去房地產(chǎn)化”的努力。甚至一些龍頭房地產(chǎn)企業(yè)也加入了去房地產(chǎn)化的潮流。在商業(yè)地產(chǎn)的龍頭萬達(dá)加快去房地產(chǎn)化，大力布局文化旅游產(chǎn)業(yè)的同時，萬科、保利、恒大等大型房企也加快在金融等領(lǐng)域的布局。萬科的總裁郁亮在談及萬科的未來時明確表示，希望在將來萬科的萬億市值目標(biāo)里，傳統(tǒng)住宅銷售和新業(yè)務(wù)各占一半。為了去房地產(chǎn)化，有一些老牌的房地產(chǎn)企業(yè)甚至連公司的名字都去掉了“置業(yè)”二字，萊茵置業(yè)將自己的名字改為萊茵達(dá)體育發(fā)展股份有限公司，著名的改名企業(yè)“匹凸匹”在半年報中宣布，公司將逐步剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，專注發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)金融，去房地產(chǎn)化意味著中國房地產(chǎn)的黃金時代正式降下帷幕;
最后，房地產(chǎn)投資自2014年以來大幅度下滑，2014年1到7月，房地產(chǎn)開發(fā)投資還有13.7%，而今年前7個月房地產(chǎn)投資增速快速滑落至4.3%的低位，房地產(chǎn)投資快速增長的歷史宣告終結(jié)。
基于此基本面的研判
盡管上半年，一些城市的房地產(chǎn)的銷量和價格在政策組合拳的助力下開始回暖，但行業(yè)本身已經(jīng)告別“高利潤、高增長、高回報”的三高階段，由于三四線城市的庫存壓力，房地產(chǎn)事實上已經(jīng)從短缺經(jīng)濟(jì)走向結(jié)構(gòu)性的過剩，開發(fā)商和房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌和改變不可避免，一些中小地產(chǎn)企業(yè)要么被并購，要么退出房地產(chǎn)行業(yè)。在這種情況下，放開外資開發(fā)的限制，放寬外資機(jī)構(gòu)和個人購房的限制，并不能使房地產(chǎn)的基本面逆轉(zhuǎn)，外資成為中國房地產(chǎn)接盤俠恐怕只是一個美好的愿望。
就此而言，放松外資限制并不會逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的基本面，也不用擔(dān)心中國房價再次的暴漲。未來影響中國房地產(chǎn)走勢的最大因素，除了宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面，還有人民幣貶值和降準(zhǔn)降息寬松政策的雙重影響。在正常情況下，人民幣貶值會引發(fā)國際資本的退出，從而使整個房地產(chǎn)市場承壓。筆者預(yù)計，人民幣貶值的周期尚未結(jié)束，本次貶值的幅度應(yīng)該在10%左右，這意味著大量的國際資本仍然會離開中國的房地產(chǎn)行業(yè)，對房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇造成很大的負(fù)面影響，事實上，在人民幣8月11日貶值之后，我在微博中就指出，貶值影響最大的是中國的房地產(chǎn)行業(yè)。這次住建部放松外資的限制，事實上是在對沖這種影響，但很顯然，外資不會傻到這個時候大舉殺入中國房地產(chǎn)。
當(dāng)然，降準(zhǔn)降息對房地產(chǎn)投資而言是具有積極意義的，降準(zhǔn)降息的情況下，房地產(chǎn)價格很少有下跌的，但降準(zhǔn)降息又意味著宏觀經(jīng)濟(jì)本身面臨極其嚴(yán)峻的態(tài)勢。目前，全球都在擔(dān)心中國經(jīng)濟(jì)，正如FT的首席評論員馬丁沃爾夫所言：“我們必須分清哪些事值得擔(dān)憂，哪些事不值得。中國股市下跌就屬于后一類。真正值得擔(dān)憂的是，中國當(dāng)局明顯連一次股市泡沫破裂都沒有能力很好地應(yīng)對，但他們面對的任務(wù)卻非常之艱巨。”面對投資、出口、房地產(chǎn)、人口紅利等過去一系列拉動經(jīng)濟(jì)增長的動力的熄火，“中國的處境將是多么的艱難，而中國可能會采取的一些選項實際上會造成多么大的動蕩。”在這種情況下，中國刺激經(jīng)濟(jì)最大可能，甚至必須采取的辦法仍然是人民幣貶值和貨幣放水，眾所周知，這種辦法是雙刃劍，一方面可能短期推動增長，另一方面，使得經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)問題更加嚴(yán)重，從而醞釀更大的危機(jī)。
基于此，我們對中國房地產(chǎn)市場的未來并不樂觀，除了少數(shù)城市的房產(chǎn)在人民幣貶值的情況下具有一定的保值能力之外，大量的中國房地產(chǎn)事實上應(yīng)該選擇賣出。對于中國的購房者而言，千萬不要以為放開外資限制迎來了接盤俠，在房地產(chǎn)的基本面、宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面、以及財富周期的基本面都發(fā)生變化的情況下，所有人都到了該和中國的房地產(chǎn)投資做告別的時候。
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