建筑設計中設計階段的28個成本優(yōu)化點

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　　成本控制是項目管理核心工作之一，而設計階段具備項目成本的最大可控性和最大決定權，是成本控制的關鍵。設計是在技術和經(jīng)濟上對擬建工程的實施進行全面的安排，也是對樓盤建設進行規(guī)劃的過程。技術先進、經(jīng)濟合理的設計能使項目建設縮短工期、節(jié)省投資、提高效益。

　　成本控制在設計階段(包括選材用料)占有70%～80%的份量，因此在設計階段應選擇客戶認可價值與支付代價最大差值的方案與部品，不宜單純追求效果，也不宜片面追求低成本。

　　萬科要求，在各階段設計和單項設計中，都應持續(xù)地開展方案優(yōu)化工作，比較不同設計方案的所帶來品質、效果、成本、效益等方面的差異，同時還要考慮物業(yè)維護成本、客戶使用成本，從中選擇最優(yōu)設計方案，兼顧長期利益和短期利益的平衡。

　　一‍、前期規(guī)劃

　　1.產(chǎn)品組合實施原理：根據(jù)不同的產(chǎn)品組合，追求土地的價值最大化和項目的利潤最大化。

　　優(yōu)化原則：根據(jù)項目獲取前期七對眼睛的工作成果，綜合確定規(guī)劃設計中的最優(yōu)產(chǎn)品組合。

　　2.成熟產(chǎn)品選用實施原理：使用成熟產(chǎn)品不僅能夠節(jié)約時間、提高效率，而且能夠大幅度地減少后期的變更簽證費用，從而降低產(chǎn)品建造成本。成熟產(chǎn)品的大量使用是未來的一個發(fā)展方向。

　　優(yōu)化原則：在符合客戶需求的前提下，盡量選用成熟產(chǎn)品。

　　3.建筑體形實施原理：建筑外部體形的長寬比例、對稱性以及復雜程度直接影響建筑物結構成本高低，同時建筑體形對節(jié)能產(chǎn)生較大影響。

　　優(yōu)化原則：高層建筑單體應選擇對稱形式;地層建筑盡量形體簡單;考慮抗震及成本要求。

　　4.土方工程實施原理：外運及外購土方在項目實施過程中不僅耗費大量成本而且耗費極大精力，且為隱性成本，對客戶并無直接價值體現(xiàn)，應盡可能減少土方外運及外購量。

　　優(yōu)化原則：盡可能按原有地勢建造產(chǎn)品，例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室，能有效減少動土量。

　　5.山地建筑實施原理：山地建筑的處理較為復雜，因地制宜是最好的選擇。

　　優(yōu)化原則：(1)根據(jù)山體高差確定產(chǎn)品類型;(2)山地建筑贈送的地下室面積應根據(jù)地形設計而不完全按營銷要求。

　　6.合理確定組團大小實施原理：組團大小對成本的影響要點是：(1)每個組團一般需要1-2個出入口;(2)每個組團均有圍墻;(3)每個組團均要考慮消防要求;(4)每個組團出入口均需配備專門安全管理與設施。

　　現(xiàn)實中的經(jīng)驗是：如果組團布置過小，則上述費用均大幅增加;如果組團布置過大，可能的物業(yè)服務能力跟不上。

　　優(yōu)化原則：合理確定組團規(guī)模，避免組團規(guī)模過小;相對集中布置出入口。

　　7.路網(wǎng)應合理簡潔實施原理：道路(包括基層和面層)造價遠高于同等面積軟景造價，在滿足規(guī)范與交通組織的前提下，減少不必要的道路面積代之以軟景可以節(jié)約大量的道路開支。

　　優(yōu)化原則：減少路網(wǎng)的不合理曲線和彎折，道路的設計應充分考慮客戶的需求。

　　8.優(yōu)化出入口布置實施原理：每設置一個道路出入口就意味著需增加管理人員及相應設備費用，并且此類費用將長期發(fā)生，同時也會帶來一定安全隱患問題。

　　優(yōu)化原則：滿足消防、交通流向疏導等前提下，應盡量減少出入口。既可節(jié)省出入口的建造成本，又可減少出入口長期的人員管理費用。

　　9.布置消防分區(qū)實施原理：消防設計規(guī)范中有對消防分區(qū)的明確要求，各消防分區(qū)之間的消防設備有明確要求。一般而言應盡量最大限度的布置消防分區(qū)，并使其布置的消防分區(qū)的面積盡量為其整數(shù)倍。

　　優(yōu)化原則：(1)在符合消防規(guī)范的前提下，最大限度布置消防分區(qū);(2)布置防火分區(qū)應注意住宅、商用、地下車庫(單體、復式)的區(qū)別。

　　10.控制地下室面積實施原理：地下室造價高昂，對建造地下室的要求是：在滿足人防要求的前提下能少建則少建。

　　優(yōu)化原則：嚴格控制地下室面積。

　　二‍、路網(wǎng)工程

　　11.道路寬度實施原理：道路寬度與道路長度一樣，減少道路寬度同樣起到減少道路面積、增加建設用地、節(jié)約成本開支的作用。

　　優(yōu)化原則：(1)在滿足消防與交通流量的前提下，適當?shù)販p少道路寬度，以節(jié)約建設用地。

　　(2)注意雙車行道設置與單車行道設置，單車行道較車行道節(jié)約占地;(3)通過設置單車行道會車區(qū)，可以有效地滿足消防驗收需要。

　　12.給水管的選擇實施原理：壓力等級越高的管材造價越高，結合現(xiàn)場實際情況，不同區(qū)間管道適當選擇不同的壓力等級。

　　優(yōu)化原則：著重考慮管材優(yōu)選：綜合施工、使用等因素，給水管經(jīng)濟合理性排序為;PE管→焊接鋼管→無縫鋼管→鍍鋅鋼管→UPVC塑料管→球墨鑄鐵（詞條“鑄鐵”由行業(yè)大百科提供）管→鋼塑管。

　　13.排水管的選擇實施原理：合理進行施工組織設計，減少人工土方開挖量，減少土方倒運量。

　　優(yōu)化原則：排水管排序為;規(guī)格500以內;UPVC波紋管→鋼筋混凝土管→PE波紋管，規(guī)格500以上;鋼筋（詞條“鋼筋”由行業(yè)大百科提供）混凝土管→UPVC波紋管→PE波紋管。一般情況下，機動車道下選用重型(Ⅱ級管或S2管材)，對非機動車道下選用重型要嚴控。

　　14.檢查井設計實施原理：室外排水是由管道系統(tǒng)和檢查井系統(tǒng)組成，檢查井系統(tǒng)的成本優(yōu)化應從井的數(shù)量、井的規(guī)格、井的深度以及井蓋等幾方面入手。井太多也會影響美觀和行車方便。

　　優(yōu)化原則：避免設計盲目統(tǒng)一選用大規(guī)格井;控制重型井蓋使用部位;除機動車道外的非機動車道或綠化帶等部位嚴控采用重型，并盡量減少檢查井數(shù)量。

　　15.管網(wǎng)埋深與井深實施原理：排水系統(tǒng)中一般來說管網(wǎng)與井的深度越深，相應的土方工程量和建造造價都會增加。

　　優(yōu)化原則：減少管網(wǎng)埋深與井深。

　　16.優(yōu)化管網(wǎng)走向、長度實施原理：管網(wǎng)的長度直接關系其造價，管道走向設計的系統(tǒng)性則決定了管道的長度優(yōu)化原則：優(yōu)化管網(wǎng)走向、長度。

　　三‍、單體設計

　　17.建筑層高實施原理：建筑層高直接影響建筑柱、墻體、垂直向管道管線的工程量，一般來說建筑物每增加0.1米，單層建筑成本增加2%左右。在高層建筑中層高的累計則會對建筑的基礎產(chǎn)生較大影響。

　　鋼筋含量和混凝土含量是體現(xiàn)結構設計經(jīng)濟性的最終檢驗指標，采用限額設計能有效地對設計院的設計工作進行約束。

　　優(yōu)化原則：無特殊情況，層高采用2.8米。

　　18.結構設計實施原理：在結構設計中，結構荷載和承載力均有一定系數(shù)和取值范圍，若不對其做要求，設計院通常取值偏于保守，對其經(jīng)濟性考慮較少。

　　常用的鋼筋主要有一級鋼、二級鋼、冷軋帶肋鋼、三級鋼等，同樣的構件使用不同的鋼材其經(jīng)濟性不同，應該對使用的鋼材種類根據(jù)不同的構件進行匹配。

　　優(yōu)化原則：向設計院下發(fā)設計限額，跟進設計參數(shù)。

　　19.防火墻設置實施原理：專業(yè)的消防防火墻造價昂貴，規(guī)范上允許利用建筑墻體作為防火墻。

　　優(yōu)化原則：盡量利用建筑墻體設置防火墻，減少防火卷簾（詞條“防火卷簾”由行業(yè)大百科提供）、防火門（詞條“防火門”由行業(yè)大百科提供）作為防火隔離等方法合理設置消防分區(qū)，減少消防水幕噴淋系統(tǒng)的設置。

　　20.減少沉降縫設置實施原理：每設置一條沉降縫，不僅要增加縫自身的裝飾費用，縫兩側也要增加柱、墻及基礎的費用，因此沉降縫數(shù)量宜越少越好。

　　優(yōu)化原則：在符合設計規(guī)范的情況下，減少沉降縫設置。

　　21.控制地下室層高實施原理：在地下室層數(shù)確定的情況下，地下室層高是決定地下室埋深的主要因素，控制層高能夠減少埋深，從而降低地下室結構成本。

　　地下室層高的確定一方面需考慮地下室停車和設備放置的需要，另一方面應考慮機械車位設置的可能性。

　　優(yōu)化原則：嚴格控制地下室層高。

　　22.減少地下室層數(shù)實施原理：地下室層數(shù)、層高以及室外地坪標高共同決定地下室埋深，從而影響地下室建造成本。如果通過對地下停車布置的優(yōu)化，能在兩(一)層地下室內解決三(二)層地下室的停車要求，無疑應減少地下室層數(shù)。

　　優(yōu)化原則：嚴格控制地下室層數(shù)。

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